Gerçekçi Mortgage Yaklaşımı

Hakan Kodal'dan Gerçekçi Mortgage Yaklaşımı:
Dar gelirliler yüzde 1 faizle bile ev alamaz

Son günlerde mortgage ile ilgili o kadar çok şey duyuyoruz ki hangisine inanacağımıza şaşırıyoruz. Sebebi ise yorum farklılıkları ve büyük sermayelerin medyadaki etkinliği sonucu gerçeklerin dışında bilgilerin halka yansıtılması.

Yazılanlar çizilenler arasında bana gerçekçi gelen yazı Fehim Genç'in yazısı oldu. Mortgage hakkında birşeyleri kaleme alırken Türkiye gerçeğinden uzaklaşmamak gerek. Yaşadığımız ülkeyi ve standartları gözardı ederek mortgage sistemini halkın önüne sunmak, şişmiş bir balona iğne batırmaktan farksızdır bana göre. Şuanki ekonomik koşullarda orta ve alt gelir grubuna dahil olan halkın bırakın %1,35 faiz oranlarıyla ev almasını %1 oranlarına inmiş olsa bile mortgage sistemi ile ev alması oldukça zor. Orta ve üst gelir grubuna dahil olanların zaten ev sorunu olmadığına göre hala sistem Türkiye'ye gerçek anlamda hizmet etmiyor demektir.

Fehim Genç'in yazısı:

Dar gelirliler yüzde 1 faizle bile ev alamaz

Konut piyasasının hareketlenmesi için faizlerin düşmesi gerektiğini vurgulayan Hakan Kodal, "Alt gelirliler yüzde 1'lerde de ev alamaz. Faizler 0.50 civarına geldiğinde konutta gerçek bir patlama yaşanır" dedi.

Türkiye'de gayrimenkul yatırımları için 1.1 milyar dolarlık fon ayırdıklarını belirten Krea Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal, üç yıl içinde 600 milyon dolarlık yatırım yaparak 5 yeni alışveriş merkezini faaliyete geçireceklerini söyledi. Beş projeden ikisinin kesinleştiğini belirten Kodal, ruhsat işlemlerinin yetişmesi durumunda eylül ayında iki yerde birden temel atacaklarını açıkladı. Eskişehir'deki Neo Alışveriş Merkezi'ni satın aldıklarını hatırlatan Kodal, 5 yatırımın tamamlanmasıyla, altı projede toplam 125 bin metrekarelik kiralama alanına sahip olacaklarını söyledi. Kodal, şöyle konuştu:


"Türkiye'de ilk aşamada 600 milyon dolarlık bir yatırım hedefimiz var. Bu hedef doğrultusunda 94 milyon dolara Neo'yu satın aldık. Kesinleşen iki projemizin toplam yatırım tutarı 160 milyon dolar. Yeni alışveriş merkezlerinin ikisi İstanbul'da, üç tanesi de İstanbul dışında olacak. Yatırımlar tamamlandığında Türkiye'deki en büyük alışveriş merkezi gruplarından biri olacağız."


'Konutta 2005'i unutun'

Konut piyasası durgun olduğu için konut yapmakta tereddüt ettiklerini belirten Kodal, şöyle konuştu:


"Sadece alışveriş merkezi yapmak diye bir hedefimiz yoktu. Fon kurulurken alışveriş merkezi ve konut yatırımlarını yüzde 50-50 gibi düşünmüştük. Şu anda alışveriş merkezi yatırımları portföyümüzde üçte iki ağırlıkta."

Konut piyasasının ekonomik ve siyasi gelişmelere göre şekilleneceğini belirten Kodal, şunları söyledi:

"Ancak artık 2005'i unutacağız. İnanılmaz iyimser hava artık bitti. Piyasa bundan sonra daha yatay seyredecek. Ön satışların daha az olduğu bir sürece giriyoruz. Belki dönem dönem yine ufak bir iyi dalga gelecek, o kadar."

Tek parti iktidarının yanı sıra bölgesel bir sıkıntı yaşanmaması ve faizlerin de düşmesi halinde, 'ikinci iyi bir dalga' gelebileceğini ifade eden Kodal, şöyle devam etti:

"2005'teki gibi bir dalga beklemiyoruz. Çünkü o zaman arz ve talep arasında bir dengesizlik de söz konusuydu. Biriken talep birden boşalmıştı. Fiyatlar çok aşağı inmişti. Bundan sonra böyle bir yukarı çıkış olmaz. Belki 5-10 puan yukarı hareket olabilir. Artık daha istikrarlı bir piyasa oluşacak."

'Ev fiyatları düşebilir'

Rekabetin çok yoğun olduğu yerlerde konut fiyatlarının düşebileceğini vurgulayan Kodal, şunları söyledi:

"Bazı bölgelerde ve bazı konut tiplerinde arz fazlası var. 2006'da 500 bin ruhsat alınmış. Konutların önemli bir bölümü orta gelirin üstüne hitap ediyor. Türkiye'de 600 bin konut ihtiyacı var. Bu ihtiyacın yüzde 50'si alt gelir grubunda. Yapılan konutlar zaten gayrimenkulü olana hitap ediyor. Bu nedenle rekabetin yoğun olduğu yerlerde fiyatlar düşebilir."

'Dar gelirliler yüzde 1 faizle bile ev alamaz'

Konut piyasasının hareketlenmesi için faizlerin düşmesi gerektiğini vurgulayan Hakan Kodal, şu bilgileri verdi:

"Geçen yıl konut kredisi faizleri yüzde 1'lere gelecek diye bekliyorduk ki faizler aldı başını gitti. Zaten alt gelir grubu yüzde 1'lerde de ev alamaz. Faizler 0.50 civarına geldiğinde konutta gerçekten bir patlama yaşanır. Tabii bu oranları 2-3 yıldan önce beklemiyorum. Seneye çok iddialı bir yıl yaşarsak belki yüzde 1'lerin altını görebiliriz. Sokaktaki vatandaşın, maaşlı çalışanların durumu çok iyi değil. O yüzden yeni yapılan sitelere geçmek isteyenler, ellerindekini satamayınca yeni ev alamıyor. Tavuk ve yumurta hikayesi gibi..."

'Bir dalgalanma olursa yabancılar kaçıp gider'

Gayrimenkuldeki yabancı ilgisine temkinli bir iyimserlikle yaklaştığını kaydeden Kodal, şöyle konuştu:
"Türkiye piyasasına girmiş ve kararlı olan yabancılar kalmaya devam eder. Yabancı yatırımların yüzde 99'u genel fonlardan oluşuyor. Türkiye'de bir dalgalanma olsun, bunların hiçbirini bulamazsınız. Bizim farkımız ise adı üstünde Boğaziçi Gayrimenkul Fonu. Gidip bu fonu Romanya'ya, Çin'e yatırmam. Bu fonun 1.1 milyar doları tamamıyla Türkiye'ye yatırılacak. Kurumsal yabancıların konuta ilgisi az. Çünkü aşırı rekabet var, marjlar azaldı, fizibilite yok, riskli bir pazar. Onlar için az riskli, garantili, kira geliri olan yatırımlar daha cazip."