Başvuru, Süreçler

Konut Kredisi alabilmek için kaç yaşında olmalıyım?

Konut Kredisi kullanabilmek için gerekli yaş sınırı en az 18, en çok 70 olarak belirlenmiştir

Konut Kredisi'ne başvurmak için hangi belgeleri getirmeliyim?

•Nüfus Cüzdanı ya da ehliyet aslı
•Satın alınacak konuta ait kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu ve yapı kullanım izin belgesi fotokopileri ya da üzerine konut inşa edilecek arsanın inşaat ruhsatı fotokopisi
•Gelir durumunu gösteren belge:
Ücretliler: Maaş bordrosu ya da çalışılan işyerinden alınacak maaş tutarını gösteren belge (şirket imza sirküleri ile birlikte), SSK sicil no ve işveren SSK sicil no
Serbest çalışanlar: Vergi levhası ve işletme hesap özeti
Şirket ortakları: Şirket vergi levhası, bilanço, gelir tablosu ve şirket ortaklık yapısını gösteren Ticaret Sicil Gazetesi

Konut Kredisi kullanırken bankanın aradığı teminatlar nelerdir?

Kredi kullanımında satın almış olduğunuz konut üzerine, bankalarımız tarafından kullanmış olduğunuz kredi tutarı kadar birinci dereceden ipotek konulmaktadır.

Krediyi YTL cinsinden kullanıyorsanız kredi tutarı YTL ipoteği, dövize endeksli kullanıyorsanız kredi döviz tutarı kadar döviz ipoteği yapılmaktadır.

Banka gerekli gördüğü durumlarda ipotek dışında ek teminat isteyebilir.

Sigorta İşlemleri

Konut Kredisi kullanırken sigorta yaptırmak zorunda mıyım?

Konut Kredisi kullanırken Hayat Sigortası, Ev Sigortası ve Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırılması zorunludur.

Konut Kredisi'ni alırken gerekli sigortaları nasıl yaptırmalıyım?

Hayat Sigortası, Ev Sigortası ve Zorunlu Deprem Sigortası'nı Garanti Bankası şubeleri tarafından yaptırabileceğiniz gibi, var olan sigortanızı da bu amaçla kullanabilirsiniz.
Neden Hayat Sigortası yaptırmalıyım?

Hayat Sigortası, vefat durumunda, kalan tüm kredi borcunun sigorta şirketi tarafından ödenmesini sağlamaktadır

Neden Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırmalıyım?

Zorunlu Deprem Sigortası, bina inşaat bedeli 85.000 YTL'ye kadar olan binalar için deprem teminatının sigorta şirketi tarafından ödenmesini sağlar. Ayrıca, sigortalı binalarda ve temellerde, depremin sonucunda yangın, infilak ve yer kaymasından oluşabilecek maddi zararları da temin eder.

Zorunlu Deprem Sigortam (DASK) varsa, Ev Sigortası da yaptırmalı mıyım?

Zorunlu Deprem Sigortası, bina inşaat bedeli 85.000 YTL'ye kadar olan binalar için deprem teminatını kapsamaktadır. Dolayısıyla, bina inşaat değerinizin Zorunlu Deprem Sigortası bedelini aşması durumunda, deprem sigortası ve deprem teminatını kapsayan Ev Sigortası yaptırmanız, bina bedelini aşan kısmı veya eşyalarınızı güvence altına almanızı sağlar

İpotek İşlemleri

Kredi kullanımında tapu devri ve ipotek tesisi süreci nasıl gerçekleşecektir?

Tapuda satış ve ipotek işlemlerinin gerçekleşmesi amacıyla müşteriye kredi kullandırılmakta ve kredi tutarı müşterinin hesabında blokeye alınarak, satıcı (evi satan kişi) adına bloke çek düzenlenmektedir. Tapu dairesinde satış işlemi gerçekleştikten ve tapuda Garanti Bankası adına birinci dereceden ipotek konduktan sonra, satıcı elindeki bloke çek ile bankaya gelerek blokedeki ilgili kredi tutarını tahsil edebilmektedir.


Satın aldığım konutun üzerindeki ipotek ne zaman kalkabilir?

Konutunuzun üzerindeki ipoteğin kaldırılması için kredinizin anaparasının yanısıra faiz ve komisyon gibi tüm ödemelerin tamamlanmış olması gerekmektedir. Kredinizi kullandığınız Garanti Bankası şubesinden alacağınız "İpotek Fekh Yazısı" ile tapu dairesine başvurmanız ipoteğinizi kaldırmanız için yeterli olacaktır.

Konut Finansman Sistemi

Konut Finansmanına İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun

Kamuoyunda "Mortgage Kanunu" olarak bilinen "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ("Kanun") adından da anlaşılacağı üzere, Sermaye Piyasaları Kanunu, İcra ve İflas Kanunu, Tüketici'nin Korunması Hakkında Kanun başta olmak üzere, çeşitli kanunlarda değişiklikler yapan bir torba kanundur.

Kanun'un büyük bir bölümü, tüketicilere kullandırılan ve konut veya benzeri maddi varlıklarla teminatlandırılan kredilerin, Kanun'la getirilen çeşitli sermaye piyasası enstrümanları kullanılarak menkul kıymetleştirilmesini ve söz konusu menkul kıymetlerin yerli/yabancı yatırımcılara satılarak, tekrar bu tür kredilere yönlendirilmesini sağlayacak altyapının kurulmasına yöneliktir. Kurulan bu sistemle, orta ve uzun vadede, gerek daha uygun faiz oranlarıyla, gerekse de daha uzun vadelerde kredi sunulması mümkün olabilecektir. Ancak sistemin işlerlik kazanmasının, ekonomik istikrarın yanı sıra, bir iki yıllık bir süre alacağı tahmin edilmektedir.

Mortgage Avantajları Nelerdir?

(Mortgage) avantajları nelerdir?

Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklar olmakla birlikte uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Kelime anlamı "ipotek" anlamına gelen "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılır. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 20-30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanır.

Mortgage sisteminin yürürlükte olduğu ülkelerde tüketici, kullandığı kredinin faiz ödemelerini gelir vergisi matrahından indirebilmekte. Hatta Belçika ve İspanya gibi ülkelerde ana para ödemeleri bile gider olarak vergi matrahından indirilebiliyor.

Verilen kredilerin mortgage kredisi sayılabilmesi için işler durumda bir ikincil piyasasının olması şart. İkincil piyasa işlemleri, konut kredisi veren kuruluşlar tarafından, bu krediler karşılığında elde edilen alacakların menkul kıymetleştirilmesi ve bu tür girişimlerin kurumsal bir konut finansman kimliği altında, hem borçluya, hem de kredi veren kuruluşa çeşitli avantajlar sağlamak sureti ile uluslararası standartlarda organize edilmesi anlamına geliyor. "Menkulleştirme" adı altında yapılan bu işin özü varlığa dayalı menkul kıymet ihracı yapılıyor olmasıdır. Burada alıcılar zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişilerdir. Oluşturulan İkinci El Piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu yaşamasını engeller, üstlendiği riskleri dağıtmasına ve verdiği kredilerin teminatını daha çabuk geri almasına yardımcı olur. İpoteğe dayalı bir menkul kıymet kâğıdının ikincil bir pazarda alınıp satılabilmesi yolu ile, menkul kâğıda temel teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde, taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değişebilir. Ayrıca, mülkün kullanıcı tarafından satılması, başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde hızla ve güvenle yapılabilir. Bu işlemlerin ana getirisi ise birincil piyasaya uygun koşullarda fon sağlanmasıdır.

MORTGAGE NEDİR

Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.

Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.


Mortgage, Türkçe morgıç ya da morgeyç diye okunmaktadır. Türkçe çeviri üzerinde çalışılsa da "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredi" olarak düşünülebilir.
Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de yasa çıktığında Mortgage'in çok farklı ve hem kullancıya hem de kullandırına yarar sağlayacak özellikleri olacağını göreceğiz.


Bu koşullar her ülkede farklı uygulanmakla birlikte genel olarak şu konulara dikkat edilmektedir.


Konut, genel olarak mevcut konut kredilerinden daha uygun koşullarda el değiştirebilmektedir.

Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir yapı güveliği sözkonusudur.

Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirmektedir.

Konut alıcısı, kullandığı krediyi dilerse erken ödeme koşullarında önceden kapatabilir.

Konut alıcısı, ödeme güçlüğü yaşarsa yatırdığı paranın belirli bir kısmını geri alabilir durumda olacaktır.

Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir.

Türkiye'de kuralların nasıl işleyeceği belirli olmamakla birlikte, yukarıdaki ana maddelerin birçoğunun olması kaçınılmazdır. İlgili yasa TBMM'de onaylanıp çıktıktan sonra bu konular netleşecektir.
Her nasıl çıkarsa çıksın, ev sahibi olmak isteyenler çok daha uzun vadede ve çok daha düşük faizle konut edinebileceklerdir. Bu işin finasmanı diğer yapılardan farklı olduğu için düşük faiz ve yüksek vade olanağı ile kredi kullanmak olasıdır. Belirli finans kuruluşları, alıcı ve satıcı arasında aracılık yaacaklar ve satışa konu olan taşınmaz için çıkartılan belgeler de IMKB gibi kuruluşlarda el değiştirebileceği için bundan da yararlanabileceklerdir. Öte yandan satılan konut Emlak uzmanlarınca incelenip aynı zamanda yapı güveliği konusunda da gerekli yeterliği taşıdıkları için, fazladan bir risk almayacaklarıdır.

Mortgage sistemine göre;
-Vatandaş önce ödeme gücüne göre bir daire bulacak.
-Dairenin değerinin yüzde 25'i cebinde olacak. Kalan tutar için kredi talep edecek. İleride bu peşinat için de kredi alınabilecek.
-Ev kredisi talep eden, taksitleri ödeyememe ihtimaline karşın sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası da yaptıracak.
-Evin değeri belirlendikten sonra banka verdiği uzun vadeli kredi karşılığında evi ipotek alacak.
-Vatandaş, örneğin 100 milyarlık daire için müteahhide 25 milyar ödeyecek, geri kalanı mortgage kuruluşuna borçlanacak.
-Satın alınan daire için Doğal Afet Sigortası yaptırılacak.
-Bankalar aldıkları ipoteği, İpotek Finans Kuruluşu'na (İFK) devredecek.
-Bunun için İFK kurulacak. İFK'nın yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve TOKİ), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ait olacak.
-İFK, stokunda yeralan ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi,varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.

Mortgage'ın avantajları:
-Mevcut kira bedeli kadar aylık taksitlerle 20-30 yılda ev sahibi olunacak.
-Sisteme dahil olacak konutta depreme dayanıklı olma şartı aranacak. Güven artacak.
-Sistemle emlak piyasası düzene girecek. Ev fiyatları belli bir marjda artacak.

Mortgage ile ev aldınız, o ev sizin mi oldu?

Hem evet hem hayır. Mortgage ile aldığınız eve hemen yerleşebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin değildir. Ne zaman ki tüm kredi borcunuzu kapatırsınız o ev artık sizin olur.
Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki sistemden çıkışınız mümkündür. Yatırdığınız tüm parayı belirli koşullarda da belki daha fazlasını almanız mümkün olabilmektedir.
Mortgage'in anlamı da zaten rehinli satış anlamını içermektedir

Mortgage Sistemi Nasıl İşler?

Mortgage Sistemi Nasıl İşler?

a) Mortgage ile ev almak istiyorsanız ilk olarak almak istediğiz evi bulacaksınız.


b) Ancak almak istediğiniz ev imara uygun olaması gerekmektedir. Kısacası kat mülkiyetine uygun olması gerekmektedir.


c) Almak istediğiniz evi seçtikten sonra bankanıza gidip evi satın almak için kendisine gereken parayı talep edeceksiniz.


d) Banka sectiginiz ev için gerekli araştırmayı yapacaktır.


e) Banka seçtiğiniz evi uygun bulursa size krediyi verecek.


f) Hiç peşinatınız yoksa bu sistemden yararlanamayaksınız.


g) Genellikle bankalar beğenmiş olduğunuz konutun fiyatının yüzde 25'ni sizin yatırmanızı ister.


h) Banka, talep ettiğiniz evi peşin olarak satın alır. Mülkiyetini size devreder.


i) Ancak eviniz bankaya borcunuzun karşılığı olarak ipotek eder.


j) Bankaya olan borcunuzu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyorsunuz.


k) Satın aldığınız eviniz için banka sizden daire için aynı zamanda Doğal Afet Sigortası isteyecek.


l) Kısa vadeli mevduatla uzun vadeli kredi açma riskini taşıyamayan bankalar, doğal olarak sizden aldıkları ipoteği belli bir primle, "İpotek Finans Kuruluşu"na (İFK) devredecek.


m) Bu nedenle İFK kurulacak. İFK'nın, yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve Toplu Konut İdaresi), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar, özel finans kuruluşları) ait olacak.


n) İpotek finas kuruluşlarının stoğundaki ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi, varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.


o) Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.

Konut Kredisi İle Mortgage Arasındaki Farklar Nelerdir?

Konut kredisi ile mortgage arasında işleyiş olarak pek bir fark yoktur. Ancak ufak tepek farklarda olduğu gerçektir.

Bu farklar kısaca şunlardır;

a) Konut kredileri 2-5 yıl arasında olmasına rağmen mortgage de bu süre 15-20 hatta 30 seneye kadar uzayabilmektedir.

b) Mortgage sisteminde sabit faizli kredi kullanabildiğiniz gibi değişken faizli kredi kullanabilme imkanınız vardır.

c) Mortgage sisteminde faizlerin yukarıya yükselmesi yönündeki dalgalanmalara karşı kişiyi koruma özelliği vardır.

d) Mortgage sistemiyle size ev sahibi olmanızı sağlayan kuruluşlar kredi karşısında size imzalattıkları sözleşmeleri menkulleştirip bir yatırım aracı olarak başka yatırımcılara satabilecek ve likidite sorunlarını bu şekilde çözebilecekler.

e) Konut kredisi alırken sizden gelir belgesinin yanında ipotek yapılacak bir taşınmaz istenirken mortgage’ sadece gelir kaynağınızı ( almış olduğunuz maaş belgesi) sayesinde ev satın alabileceksiniz.

f) Mortgage sisteminde ilk almış olduğunuz mortgage ‘i isterseniz kısa sürede kapatıp başka bir kuruluştan daha iyi şartalarda mortgage alma inkanınız olacak.

g) Mortgage sayesinde sadece bankalardan kredi almak zorunda kalmayacaksınız. Morgage ‘in yaygınlaşması sonucunda mortgage veren kuruluş sayısı artacaktır buda size bol seçenek sunacaktır.

Mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere...!

Mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere

Mortgage’ın şimdiye kadar karşımıza çıkan bireysel krediler arasında en ciddiye alınması, en iyi şekilde analiz edilmesi ve mutlaka profesyonel destek alınması gereken bir kredi türü olduğunu özellikle belirtmek isterim. Mortgage kredisi kullanacak olanların diğer tüketici kredileri mantığında hareket etmemesi gerektiği görüşündeyim.

Bu hafta mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere bu kredinin en çok dikkat edilmesi gereken yönlerini masaya yatırarak başlamak istiyorum:
Kredi kullanırken mutlaka faiz türünü doğru seçmemiz gerekiyor. Geliriniz hangi para biriminden ise kredinizi o para biriminden kullanmanız doğru olacaktır. Bu da bizi önümüzdeki süreçte doğabilecek risklerden koruyacaktır.

Günümüzde her nekadar dövize endeksli krediler çok cazip görünsede mutlaka bu avantajının yanısıra bir risk priminin de olduğunu unutmayalım.
Aylık gelirimizin %30’u ya da maksimum %40’ı oranında borçlanmamamız en sağlıklı olanıdır. Unutmayalımki; Mortgage kredisi diğer bireysel krediler gibi kısa serüvenli değil aksine çok uzun serüvenli bir yoldur. Bu yüzden gelir-gider dengemizi iyi planlayıp ona göre borçlanmalıyız. Aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarının aylık gelirimizin maksimum % 40’ını geçmemesine dikkat etmeliyiz. Çünkü aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarı ile ömrümüzün 10 ya da 20 yılını birlikte yaşayacağımızı unutmamalıyız.

Diğer bir konuda borçlanacağımız kredi faiz oranı:
Günümüzde çeşitli finans kurumları okadar farklı faiz oranları ile karşımıza çıkıyorlar ki biz bile anlayabilmekte zorlanıyoruz. Burada dikkat edeceğimiz konu kullanacağımız kredinin bize yansıyacağı toplam maliyeti. Faiz oranı düşük tutulup bizlerden istenilen çeşitli adlar altındaki peşin komisyonları faiz oranına eklediğimizde çoğu zaman astarının yüzünü geçmekte olduğunu göreceğiz.
Mortgage kredisi kullanmak için araştırma yaparken bir tek faiz oranına odaklanmamalıyız, cebimizden çıkacak toplam paraya da bakmalıyız. Kredi kullanacağımız finans kurumunu seçerken bize sunulan faiz oranın yanı sıra bizden istenecek masrafları da çok iyi anlayıp ona göre hesaplayarak karar vermeliyiz. Burada çevremizden [alabiliyorsak] profesyonel yardım almamızda fayda var.
Tabi artık mortgage kredisinde okadar avantajlı ve rahatlatan ödeme planları finans kurumları sunuyor ki bunları araştırmadan klasik ödeme tipini seçmemenizi öneririm. Bu ödeme planlarından biri belki gelirinize göre çok büyük avantaj sağlayabilir.

İşte bu yüzden yıllık gelirimize uygun avantajlı ödeme planı da seçebiliriz. Bu bize ödeme gücümüzde bir rahatlama sağlayacaktır. Bir örnek vermek gerekirse yıllık gelirinizde çift maaşın olması sizin çift maaş aldığınız döneme daha yüksek bir ara ödeme koymanız; tek maaş aldığınız zamanlarda gereksiz yere ödemede sıkışmamanızı sağlayacaktır. Yine aynı şekilde yılda bir ikramiye alıyorsanız ikramiye alacağınız güne yüksek bir ödeme tutarı koyarsanız geri kalan 11 ayda kendinizi daha da rahatlatmış olacaksınız.

Son olarak da sigorta konusuna değineceğim:
Konut ve hayat sigortasının isteğe bağlı olduğu, zorunlu olmadığı Sanayi Bakanlığı’nın son tebliği ile kesinleşmişti.
Ama ben imkanınız var ise her iki sigortayı da yaptırmanızı öneriyorum. Yazımın başında da belirttiğim gibi bu yol uzun bir yol, uzun vadeler ile borçlanıyorsunuz hem kendinizi hem de büyük özveri ile aldığınız gayrimenkulünüzü teminat altına almanızda fayda olacaktır. Asgari konut sigortasını mutlaka yaptırmanızı öneriyorum. Çünkü konut sigortası ile yatırımınızı teminat altına alıyorsunuz üzerinde yaşadığımız coğrafyanın deprem riski olan bir coğrafya olduğunu unutmayalım.

İyi düşünüp doğru karar vermeniz dileği ile...

Uzmanından Mortgage Sisteminin Püf Noktaları!

Uzmanından mortgage sisteminin püf noktaları!

Mortgage’ın şimdiye kadar karşımıza çıkan bireysel krediler arasında en ciddiye alınması, en iyi şekilde analiz edilmesi ve mutlaka profesyonel destek alınması gereken bir kredi türü olduğunu özellikle belirtmek isterim. Mortgage kredisi kullanacak olanların diğer tüketici kredileri mantığında hareket etmemesi gerektiği görüşündeyim.

Bu hafta mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere bu kredinin en çok dikkat edilmesi gereken yönlerini masaya yatırarak başlamak istiyorum:

Kredi kullanırken mutlaka faiz türünü doğru seçmemiz gerekiyor. Geliriniz hangi para biriminden ise kredinizi o para biriminden kullanmanız doğru olacaktır. Bu da bizi önümüzdeki süreçte doğabilecek risklerden koruyacaktır.

Günümüzde her nekadar dövize endeksli krediler çok cazip görünsede mutlaka bu avantajının yanısıra bir risk priminin de olduğunu unutmayalım.

Aylık gelirimizin %30’u ya da maksimum %40’ı oranında borçlanmamamız en sağlıklı olanıdır. Unutmayalımki; Mortgage kredisi diğer bireysel krediler gibi kısa serüvenli değil aksine çok uzun serüvenli bir yoldur. Bu yüzden gelir-gider dengemizi iyi planlayıp ona göre borçlanmalıyız. Aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarının aylık gelirimizin maksimum % 40’ını geçmemesine dikkat etmeliyiz. Çünkü aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarı ile ömrümüzün 10 ya da 20 yılını birlikte yaşayacağımızı unutmamalıyız.

Diğer bir konuda borçlanacağımız kredi faiz oranı:

Günümüzde çeşitli finans kurumları okadar farklı faiz oranları ile karşımıza çıkıyorlar ki biz bile anlayabilmekte zorlanıyoruz. Burada dikkat edeceğimiz konu kullanacağımız kredinin bize yansıyacağı toplam maliyeti. Faiz oranı düşük tutulup bizlerden istenilen çeşitli adlar altındaki peşin komisyonları faiz oranına eklediğimizde çoğu zaman astarının yüzünü geçmekte olduğunu göreceğiz.

Mortgage kredisi kullanmak için araştırma yaparken bir tek faiz oranına odaklanmamalıyız, cebimizden çıkacak toplam paraya da bakmalıyız. Kredi kullanacağımız finans kurumunu seçerken bize sunulan faiz oranın yanı sıra bizden istenecek masrafları da çok iyi anlayıp ona göre hesaplayarak karar vermeliyiz. Burada çevremizden [alabiliyorsak] profesyonel yardım almamızda fayda var.

Tabi artık mortgage kredisinde okadar avantajlı ve rahatlatan ödeme planları finans kurumları sunuyor ki bunları araştırmadan klasik ödeme tipini seçmemenizi öneririm. Bu ödeme planlarından biri belki gelirinize göre çok büyük avantaj sağlayabilir.

İşte bu yüzden yıllık gelirimize uygun avantajlı ödeme planı da seçebiliriz. Bu bize ödeme gücümüzde bir rahatlama sağlayacaktır. Bir örnek vermek gerekirse yıllık gelirinizde çift maaşın olması sizin çift maaş aldığınız döneme daha yüksek bir ara ödeme koymanız; tek maaş aldığınız zamanlarda gereksiz yere ödemede sıkışmamanızı sağlayacaktır. Yine aynı şekilde yılda bir ikramiye alıyorsanız ikramiye alacağınız güne yüksek bir ödeme tutarı koyarsanız geri kalan 11 ayda kendinizi daha da rahatlatmış olacaksınız.

Son olarak da sigorta konusuna değineceğim:

Konut ve hayat sigortasının isteğe bağlı olduğu, zorunlu olmadığı Sanayi Bakanlığı’nın son tebliği ile kesinleşmişti.

Ama ben imkanınız var ise her iki sigortayı da yaptırmanızı öneriyorum. Yazımın başında da belirttiğim gibi bu yol uzun bir yol, uzun vadeler ile borçlanıyorsunuz hem kendinizi hem de büyük özveri ile aldığınız gayrimenkulünüzü teminat altına almanızda fayda olacaktır. Asgari konut sigortasını mutlaka yaptırmanızı öneriyorum. Çünkü konut sigortası ile yatırımınızı teminat altına alıyorsunuz üzerinde yaşadığımız coğrafyanın deprem riski olan bir coğrafya olduğunu unutmayalım.

İyi düşünüp doğru karar vermeniz dileği ile...

Gerçekçi Mortgage Yaklaşımı

Hakan Kodal'dan Gerçekçi Mortgage Yaklaşımı:
Dar gelirliler yüzde 1 faizle bile ev alamaz

Son günlerde mortgage ile ilgili o kadar çok şey duyuyoruz ki hangisine inanacağımıza şaşırıyoruz. Sebebi ise yorum farklılıkları ve büyük sermayelerin medyadaki etkinliği sonucu gerçeklerin dışında bilgilerin halka yansıtılması.

Yazılanlar çizilenler arasında bana gerçekçi gelen yazı Fehim Genç'in yazısı oldu. Mortgage hakkında birşeyleri kaleme alırken Türkiye gerçeğinden uzaklaşmamak gerek. Yaşadığımız ülkeyi ve standartları gözardı ederek mortgage sistemini halkın önüne sunmak, şişmiş bir balona iğne batırmaktan farksızdır bana göre. Şuanki ekonomik koşullarda orta ve alt gelir grubuna dahil olan halkın bırakın %1,35 faiz oranlarıyla ev almasını %1 oranlarına inmiş olsa bile mortgage sistemi ile ev alması oldukça zor. Orta ve üst gelir grubuna dahil olanların zaten ev sorunu olmadığına göre hala sistem Türkiye'ye gerçek anlamda hizmet etmiyor demektir.

Fehim Genç'in yazısı:

Dar gelirliler yüzde 1 faizle bile ev alamaz

Konut piyasasının hareketlenmesi için faizlerin düşmesi gerektiğini vurgulayan Hakan Kodal, "Alt gelirliler yüzde 1'lerde de ev alamaz. Faizler 0.50 civarına geldiğinde konutta gerçek bir patlama yaşanır" dedi.

Türkiye'de gayrimenkul yatırımları için 1.1 milyar dolarlık fon ayırdıklarını belirten Krea Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal, üç yıl içinde 600 milyon dolarlık yatırım yaparak 5 yeni alışveriş merkezini faaliyete geçireceklerini söyledi. Beş projeden ikisinin kesinleştiğini belirten Kodal, ruhsat işlemlerinin yetişmesi durumunda eylül ayında iki yerde birden temel atacaklarını açıkladı. Eskişehir'deki Neo Alışveriş Merkezi'ni satın aldıklarını hatırlatan Kodal, 5 yatırımın tamamlanmasıyla, altı projede toplam 125 bin metrekarelik kiralama alanına sahip olacaklarını söyledi. Kodal, şöyle konuştu:


"Türkiye'de ilk aşamada 600 milyon dolarlık bir yatırım hedefimiz var. Bu hedef doğrultusunda 94 milyon dolara Neo'yu satın aldık. Kesinleşen iki projemizin toplam yatırım tutarı 160 milyon dolar. Yeni alışveriş merkezlerinin ikisi İstanbul'da, üç tanesi de İstanbul dışında olacak. Yatırımlar tamamlandığında Türkiye'deki en büyük alışveriş merkezi gruplarından biri olacağız."


'Konutta 2005'i unutun'

Konut piyasası durgun olduğu için konut yapmakta tereddüt ettiklerini belirten Kodal, şöyle konuştu:


"Sadece alışveriş merkezi yapmak diye bir hedefimiz yoktu. Fon kurulurken alışveriş merkezi ve konut yatırımlarını yüzde 50-50 gibi düşünmüştük. Şu anda alışveriş merkezi yatırımları portföyümüzde üçte iki ağırlıkta."

Konut piyasasının ekonomik ve siyasi gelişmelere göre şekilleneceğini belirten Kodal, şunları söyledi:

"Ancak artık 2005'i unutacağız. İnanılmaz iyimser hava artık bitti. Piyasa bundan sonra daha yatay seyredecek. Ön satışların daha az olduğu bir sürece giriyoruz. Belki dönem dönem yine ufak bir iyi dalga gelecek, o kadar."

Tek parti iktidarının yanı sıra bölgesel bir sıkıntı yaşanmaması ve faizlerin de düşmesi halinde, 'ikinci iyi bir dalga' gelebileceğini ifade eden Kodal, şöyle devam etti:

"2005'teki gibi bir dalga beklemiyoruz. Çünkü o zaman arz ve talep arasında bir dengesizlik de söz konusuydu. Biriken talep birden boşalmıştı. Fiyatlar çok aşağı inmişti. Bundan sonra böyle bir yukarı çıkış olmaz. Belki 5-10 puan yukarı hareket olabilir. Artık daha istikrarlı bir piyasa oluşacak."

'Ev fiyatları düşebilir'

Rekabetin çok yoğun olduğu yerlerde konut fiyatlarının düşebileceğini vurgulayan Kodal, şunları söyledi:

"Bazı bölgelerde ve bazı konut tiplerinde arz fazlası var. 2006'da 500 bin ruhsat alınmış. Konutların önemli bir bölümü orta gelirin üstüne hitap ediyor. Türkiye'de 600 bin konut ihtiyacı var. Bu ihtiyacın yüzde 50'si alt gelir grubunda. Yapılan konutlar zaten gayrimenkulü olana hitap ediyor. Bu nedenle rekabetin yoğun olduğu yerlerde fiyatlar düşebilir."

'Dar gelirliler yüzde 1 faizle bile ev alamaz'

Konut piyasasının hareketlenmesi için faizlerin düşmesi gerektiğini vurgulayan Hakan Kodal, şu bilgileri verdi:

"Geçen yıl konut kredisi faizleri yüzde 1'lere gelecek diye bekliyorduk ki faizler aldı başını gitti. Zaten alt gelir grubu yüzde 1'lerde de ev alamaz. Faizler 0.50 civarına geldiğinde konutta gerçekten bir patlama yaşanır. Tabii bu oranları 2-3 yıldan önce beklemiyorum. Seneye çok iddialı bir yıl yaşarsak belki yüzde 1'lerin altını görebiliriz. Sokaktaki vatandaşın, maaşlı çalışanların durumu çok iyi değil. O yüzden yeni yapılan sitelere geçmek isteyenler, ellerindekini satamayınca yeni ev alamıyor. Tavuk ve yumurta hikayesi gibi..."

'Bir dalgalanma olursa yabancılar kaçıp gider'

Gayrimenkuldeki yabancı ilgisine temkinli bir iyimserlikle yaklaştığını kaydeden Kodal, şöyle konuştu:
"Türkiye piyasasına girmiş ve kararlı olan yabancılar kalmaya devam eder. Yabancı yatırımların yüzde 99'u genel fonlardan oluşuyor. Türkiye'de bir dalgalanma olsun, bunların hiçbirini bulamazsınız. Bizim farkımız ise adı üstünde Boğaziçi Gayrimenkul Fonu. Gidip bu fonu Romanya'ya, Çin'e yatırmam. Bu fonun 1.1 milyar doları tamamıyla Türkiye'ye yatırılacak. Kurumsal yabancıların konuta ilgisi az. Çünkü aşırı rekabet var, marjlar azaldı, fizibilite yok, riskli bir pazar. Onlar için az riskli, garantili, kira geliri olan yatırımlar daha cazip."

Bankalara Kesinlikle BSMV Vermeyin

Uzmanından uyarı:
Konut kredisi kullananlar bankalara kesinlikle BSMV vermeyin

Bu uyarı Türkiye'nin 1 numaralı tüketici hakları uzmanı Özcan Pektaş'tan geldi. Mortgage sistemine geçen konut kredisi sahiplerinden yüzde 5'lik Banka ve Sigorta Muamele Vergisi tahsilatını sürdüren bankaların bu kesintileri iade etmesi gerekiyor.

Kira öder gibi ev sahibi olmak için mortgage'a geçen konut kredisi sahipleriyle bankalar arasında, 'alacak' sıkıntısı çıktı.
Bazı bankaların mortgage yasasıyla kaldırılan yüzde 5'lik Banka ve Sigorta Muamele Vergisi'ni (BSMV) almaya devam ettiği ve geçmişe dönük vergi indirimini taksitlere yansıtmadığı ortaya çıktı.

Sanayi Bakanlığı Tüketici ve Rekabetin Korunması Genel Müdürü Özcan Pektaş, ''Bankaların, mortgage'a geçen konut kredisi sahiplerinden 6 Haziran'dan itibaren BSMV tahsil etmemesi, ayrıca geriye dönük 3 ay içinde tahsil ettikleri BSMV'leri de iade etmesi gerekiyor.

Tüketiciler bu iadeyi alamazsa hakkını arasın'' dedi. Mortgage yasası, 6 Mart 2007'de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

İndirim yansımadı

Yasayla, mortgage sistemi uygulanmadan önce konut kredisi alan yaklaşık 500 bin kişiye, mortgage'a geçmeleri için 6 Haziran'a kadar süre tanıdı.

Maliye Bakanlığı, yayımladığı tebliğle 6 Mart 2007'den itibaren konut kredilerinde BSMV alınmayacağını duyurdu.

Bankalar, yasa çıkmadan önce konut kredisi kullanan tüketicilerden, 3 ay boyunca, 6 Haziran'a kadar BSMV'yi tahsil etmeye devam etti.

Yasaya göre, 6 Haziran'dan itibaren bankaların, mortgage'a geçen eski konut kredisi sahiplerinden BSMV tahsil etmemesi ve mart, nisan ve mayısta tahsil ettiği BSMV'leri de iade etmesi gerekirken, tüketiciler haziranda bekledikleri indirimin taksitlerine yansımadığını gördü.

Pektaş: Hakem heyetine başvurun

Bankaların hangi tüketicilerin sisteme geçeceğini bilmediği 3 aylık dönemde kesinti yapmayı sürdürdüğünü anımsatan Özcan Pektaş, ''BSMV tahsil etmeyi 6 Haziran'dan sonra da sürdüren bankalar varsa, tüketiciler, Tüketici Sorunları Hakem Heyeti'ne başvuruda bulunmalı'' dedi.

Pektaş, Bankalar Birliği'ne de uyarıda bulunduğunu belirterek, indirimlerin temmuz veya ağustosta tüketiciye yansıtılmasını istediğini, birliğin de bankaların bu yönde hazırlık yaptığını bildirdiğini anlattı. Pektaş, bankalara, ''Bu ödemeleri bir an önce yapın'' dedi.
Kaynak:Milliyet